Derecho de In Faciendo

DERECHOS REALES
IN FACIENDO 

        Es el vínculo jurídico entre dos personas; donde se le confieren a su titular el derecho a obtener del sujeto pasivo una determinada conducta o prestación. Los derechos reales in faciendo son auténticos derechos reales, pues el contenido obligacional no tiene autonomía propia, sino que existe como consecuencia del mismo derecho real. Sin embargo, el punto es discutido y hay quienes consideran que se trata de derechos personales Se mencionan como supuestos de derechos reales in faciendo: a las servidumbres positivas, a los censos y, modernamente, al aprovechamiento urbanístico inscrito en el Registro de la propiedad separado del suelo, que puede incluso ser objeto de hipoteca. De ahí que, por derechos reales in faciendo se entienden aquellos en que los terceros se encuentran obligados no sólo a soportar, sino a un hacer a favor del titular del derecho. En un principio, pareciera una noción absurda, pues implicaría que en un derecho real existiera un sujeto pasivo determinado y se ampliaría su obligación no sólo a un simple tolerar sino, inclusive, a un hacer, lo que implicaría una acción por parte del mismo. 

Derecho de Retracto

DERECHO 

DE RETRACTO 

      El derecho de retracto según el Código Civil venezolano vigente en su artículo 1.533 está definido como el modo de ejercer la resolución de un contrato de venta. Este derecho puede ser convencional o legal, según tenga su fuente en el contrato o directamente en la ley. Hay vertientes que consideran que este derecho es un derecho personal por cuanto es muy utilizada con fines de garantía; sin embargo la mayoría de los doctrinarios son partidarios de que se puede considerar un derecho real debido a que si el vendedor no ejerce el derecho de retracto dentro del término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho. 

      El Derecho de retracto Es el derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra en pago. Si han entendido la definición, probablemente son abogados; para el resto de los mortales, vendría a significar, en el caso más sencillo, que si se vende la finca mencionada a otro que no es el vecino, sin decirle nada, éste puede ejercer su derecho de retracto y pasar a ser el propietario, subrogándose en lo pactado en la compra-venta, en lugar del tercero que ha ido de listo.

Derechos de Tanteo

DERECHO DE TANTEO 

     Es la capacidad de una persona de exigir a otra, con relación a la compraventa de un bien concreto, que se lo venda a él por el precio que ya tenía acordado con un tercero. El derecho de tanteo puede nacer por una obligación legal o contractual, siendo una de los casos más frecuentes el derecho de tanteo sobre el inmueble arrendado, es decir, en el caso de que el arrendador desee vender la vivienda, el arrendatario tiene la facultad preferente de compra frente a cualquier otro comprador. Este derecho sufre las mismas discrepancias que el derecho arrendaticio con respecto a si podría encuadrarse o no dentro de los derechos reales. 

El Derecho de tanteo atribuye la posibilidad de adquirir un bien con preferencia a otros sujetos interesados, en el caso de que el titular del bien decida trasmitirlo. Y en las mismas condiciones que los demás. Por ejemplo, el derecho de tanteo de un vecino respecto a una finca colindante; si decidimos vender esta finca, nuestro vecino tiene el derecho de tanteo, es decir, de comprar la finca por el precio pactado con otros posibles interesados.

Derecho de Opción a Compra

DERECHO DE OPCIÓN DE COMPRA

      Es el derecho que surge del contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta. El derecho de opción de compra por su naturaleza jurídica es considerado por algunos autores un derecho personal debido a la existencia de la sola promesa por ambas partes, y en contraposición otros juristas son del criterio que al establecerse la promesa de venta desde que ya haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, es válido como venta y por ende, se puede encuadrar bajo los derechos reales. 

   Derecho de opción Concede a su titular poder adquirir una cosa, pagando su precio o realizando el cumplimiento de alguna prestación pactada con el concedente, dentro del plazo estipulado. Por ejemplo, la opción de compra pactada en el ámbito de un contrato de alquiler; es decir, el alquiler con opción a compra, siempre que esta opción se registre en el Registro de la la Propiedad.

Derechos de Retencion

DERECHO 

DE RETENCIÓN 

    El derecho de retención es una medida especial de garantía concedida por la ley a ciertos acreedores que consiste en la facultad de conservar la cosa del deudor de que se encuentran en posesión hasta que se les satisfaga ciertos créditos relacionados con la cosa misma. Este derecho aparece limitado en nuestro Derecho a los casos del poseedor de buena fe para asegurar el reintegro de los gastos útiles y necesarios hechos en la cosa (art. 453 C.C.), al usufructuario para asegurarle el cobro de los desembolsos que deben serle reintegrados por el nudo propietario al extinguirse el usufructo (art. 522 C.C.), al mandatario, sobre las cosas objeto de mandato, para asegurar el pago de lo que se le adeude (art. 1.730 C.C.), al que hizo una obra en cosa mueble, sobre ella, hasta que se le pague (art. 1.600 C.C.), al depositario, hasta que le sean pagadas las cantidades que le reconoce la ley (art. 1.780 C.C.) y al acreedor pignoraticio, sobre la cosa dada en prenda, si hay otro crédito a su favor, aunque éste no esté asegurado con la prenda (art. 1.866 C.C.).  Algunos autores han considerado el derecho de retención como un verdadero derecho de prenda, pero opinan CASTÁN, COSSÍO y otros, que no es propiamente un derecho real, pues no confiere al acreedor facultades de persecución ni de preferencia, sino un simple medio lícito y voluntario para forzar al deudor a la realización del pago, habiendo seguido este criterio el Tribunal Supremo de Justicia en jurisprudencia de fecha 24 de junio de 1941.

 En pocas palabras el Derecho de Retención es la facultad que tiene e acreedor de retener el objeto mueble que pertenece al deudor hasta que este pague la deuda.

Derecho Arrendaticio

DERECHO 

ARRENDATICIO 

   En Venezuela el derecho arrendaticio se encuentra regulado en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El arrendamiento no es más que es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. Por otro lado, el precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. Este tipo de derecho confiere un título de mera tenencia, porque el arrendatario no tiene el título de propietario, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso).  En cuanto a sí este derecho es un derecho real o no, existen diversas opiniones, y mucha discrepancia al respecto, sin embargo, Aguilar José (1.993) expone que si el derecho arrendatario fuera un derecho real, tendría acción directa contra todo aquél que lo perturbara y sería oponible a terceros e imponible caso contrario; y además varias normas demuestran que el arrendatario requiere del arrendador para ejercer su derecho, tal como es típico en los derechos personales (pp. 289 y 290), por lo que en consecuencia se puede concluir que no existe un derecho real como tal, aunque como se menciono con anterioridad existen otros doctrinarios que opinan lo contrario. 

El derecho arrendaticio. La tesis tradicional sitúa al derecho del arrendatario como un derecho personal. Sin embargo, puede ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad en algunos casos. Por ello, una parte de la doctrina mantiene la idea de que, si bien no puede decirse que todo arrendamiento genera un derecho real, no puede negarse que son derechos reales los arrendamientos inscribibles en el Registro de la Propiedad.

Derechos Reales Discutidos

DERECHOS REALES 

DISCUTIDOS 

Entre los derechos más controvertidos en cuanto a su discusión doctrinal de sí son o no considerados derechos real es están el derecho arrendaticio, el derecho de retención, el derecho de opción de compra, el derecho de tanteo, el derecho de retracto, los derechos reales in faciendo y las obligaciones propter rem, entre otros; los cuales desarrollaremos con mayor profundidad a continuación en los siguientes tópicos.

Una mejor y más clara comprensión del fenómeno del derecho real podrá tenerse aludiendo, aunque sea muy sintéticamente, a las polémicas mantenidas por la doctrina en torno a la naturaleza real y no real de algunas figuras juridicas.